二手房交易法律風險提示

一、房屋權屬主體資格要審清

　　重點要看產權證上權屬人姓名和售房者身份信息是否一致，有無其他共有人。共有人不能到場的，應由其出具公證委托書。法律規定，未經共有人同意，部分共有人擅自轉讓共有財產所簽訂的買賣合同一般是無效的。

二、合同相對人身份要核清

　　關鍵看與你簽訂合同的人是不是具備完全民事行為能力、是否有權簽訂房屋買賣合同。如果是代理人受委托的，必須查明其代理權限，是否已有明確授權，千萬不能因為代理人與房屋所有權人是夫妻、父母子女、兄弟姐妹等關系就當然相信其代理資格。如果發現代理人越權簽訂了房屋買賣合同，必須在一個月內向房屋所有權人提出追認。

　　此外，對實行房屋限購政策的地方，作為賣方還應該審核清楚買房者是否具備購房資格。

三、與房屋所有權相關的權屬證書是否齊全

　　房屋所有權證、土地使用權證不僅是證明房屋所有權人對房屋享有所有權的憑證，證書上還載有所有權人、土地性質、使用年限、有無抵押負擔的信息。如果出賣人不能出示相關權屬證書，這樣的二手房就會有貓膩的可能。

四、房屋產權轉移是否受到限制

　　審查房屋有無被司法機關查封、抵押，是否是允許上市交易的經濟適用房，近期是否被列入拆遷范圍，是否是農村集體土地。上述幾類房屋都存在交易障礙。

五、房屋關聯信息必須要搞清楚

　　首先要搞清土地的性質，如果是工業用地等非住宅用地，這樣的二手房是不能過戶的。其次還應注意審查土地的使用年限。還要看房屋現狀是否如實描述：房屋的坐落與產權證的登記是否一致，登記面積與實際面積大體是否相當，房屋的結構質量等是否理想。

六、交易的房屋是否存在租賃

　　房屋是否被第三人承租是買受人必須審查的重要內容。法律上有句話叫做“買賣不破租賃”，就是說房屋買受人必須等到房屋買賣合同簽訂之前就成立的租賃合同期滿后才能實際使用房屋。同時法律規定承租人在同等條件下有優先購買權，如果出賣人沒有處理好與承租人的關系，可能會影響房屋的實際取得。

七、物管費用是否拖欠

　　有些房主在轉讓房屋時，物業管理費、電費等長期拖欠，買受人買房后就不得不處理這些麻煩事，搞得不好所有費用都要由買受人承擔。

八、中介機構的居間服務是否合法

　　有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

九、中介傭金的支付必須要明確

　　如果買賣雙方通過中介提供的信息取得聯系，私下交易，企圖省去中介費用，不僅不容易達到目的，還有可能承擔額外的違約責任。

　　有關傭金支付，一定要看清楚合同是如何約定的。浙江省的相關規定是，買賣雙方需支付房屋總價的2%給中介作為傭金，買賣雙方一般各占一半。

十、房款支付方式必須表達清楚

　　在簽訂時應盡可能地對付款方式、日期、數額做具體的約定。最好的方式是，購房者把購房款存在銀行指示交款的專用賬戶中，約定只有證辦下來，才付給出賣人房款。

十一、交房時間一定要確定

　　在簽訂合同過程中，必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買方將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下，在約定時，買方可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣方按時交房。

十二、辦理過戶登記手續要及時

十三、因避稅而導致的過戶風險一定要防范

　　現行政策規定滿兩年的普通住房可以免營業稅，滿五年可以免所得稅。有些當事人為節省一些費用，約定數年后再辦理房產過戶手續。這種做法對買受人來說風險很大，沒有過戶意味著房屋所有權人還是出賣人，即使買受人入住了，還是有被出賣人利用的空間，不要因小失大。

十四、警惕遲遲領不到房產證的現象

　　在極特殊情況下，買賣雙方正常辦理了房產過戶手續，但買方在規定的時間卻領不到房產證，這時買方應當立即向發證機關問明情況。如果屬于虛假交易、不能辦理房產證的情況，應當立即采取司法手段切實保護自己的合法利益。

十五、妥善保留相關證據

嘉興市物資拍賣有限公司

2013年6月3日